Προστασία κύριας κατοικίας στον Εξωδικαστικό: πώς λειτουργεί στην πράξη από 21/09/2026

Από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026 τέθηκε σε ισχύ η νέα ρύθμιση του άρθρου 14 του ν. 5313/2026 για τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό. Η αλλαγή επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να διαμορφωθεί αντιπρόταση που εξαιρεί την κύρια κατοικία και προβλέπει εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη.

Τι προβλέπει η νέα δυνατότητα

Οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση που περιλαμβάνει εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη, με εξαίρεση την κύρια κατοικία, στον βαθμό που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων. Ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει.

Η επιλογή γίνεται μέσα στην αίτηση

Η νέα δυνατότητα δεν εφαρμόζεται αυτόματα σε κάθε αίτηση. Ο οφειλέτης επιλέγει μέσα στην πλατφόρμα αν επιθυμεί να εξεταστεί η δυνατότητα εξαίρεσης της κύριας κατοικίας με παράλληλη εκποίηση άλλων ακινήτων.

Από τα στοιχεία της περιουσιακής του κατάστασης επιλέγει το ακίνητο που αποτελεί την κύρια κατοικία. Για τη συγκεκριμένη διαδικασία πρέπει να πρόκειται για ακίνητο χαρακτηρισμένο ως κατοικία και όχι για επαγγελματικό χώρο ή οικόπεδο.

Τι γίνεται αν υπάρχει συνιδιοκτησία

Η συνιδιοκτησία είναι κρίσιμο στοιχείο. Αν η κύρια κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή για την οφειλή του αιτούντος, απαιτείται η συμμετοχή του στη διαδικασία και η συνυπογραφή της σχετικής σύμβασης.

Η συμμετοχή αυτή αφορά τη δυνατότητα διάσωσης της συγκεκριμένης κύριας κατοικίας. Δεν πρέπει να θεωρείται γενική προστασία όλων των υπόλοιπων περιουσιακών στοιχείων του συνοφειλέτη ή του εγγυητή.

Η αντιπρόταση δεν δεσμεύει τον οφειλέτη

Ο οφειλέτης μπορεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση των πιστωτών. Αν δεν αποδεχθεί την εκποίηση των λοιπών ακινήτων, η συγκεκριμένη διαδρομή προστασίας της κύριας κατοικίας δεν ολοκληρώνεται. Σύμφωνα με τη λειτουργία της πλατφόρμας, η αίτηση μπορεί να επανέλθει στο προηγούμενο στάδιο και να συνεχιστεί χωρίς τη συγκεκριμένη επιλογή.

Ποιος αποφασίζει ποια άλλα ακίνητα θα εκποιηθούν

Η σειρά και ο χρόνος εκποίησης δεν αποτελούν μονομερή επιλογή του οφειλέτη. Η διαδικασία και τα ακίνητα που θα εκποιηθούν προσδιορίζονται από τον αρμόδιο χρηματοδοτικό φορέα σύμφωνα με τον νόμο. Δεν είναι αναγκαίο να εκποιηθούν όλα τα ακίνητα ταυτόχρονα.

Τι σημαίνει για την κύρια κατοικία

Μετά την υπογραφή της σχετικής σύμβασης αναδιάρθρωσης και όσο αυτή τηρείται, προβλέπονται συγκεκριμένοι περιορισμοί στην αναγκαστική εκτέλεση κατά της κύριας κατοικίας από τους καταλαμβανόμενους πιστωτές. Η προστασία αυτή συνδέεται με τη σύμβαση και την τήρησή της και δεν είναι αυτόματη ή καθολική για κάθε αίτηση.

Παράδειγμα: κύρια κατοικία και δεύτερο διαμέρισμα

Ένας οφειλέτης διαθέτει μία κύρια κατοικία και ένα δεύτερο διαμέρισμα. Στο πλαίσιο της νέας διαδικασίας μπορεί να διαμορφωθεί αντιπρόταση που εξαιρεί την κύρια κατοικία και προβλέπει εκποίηση του δεύτερου ακινήτου, στον βαθμό που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων.

Αυτό δεν σημαίνει ότι η κύρια κατοικία προστατεύεται αυτομάτως από τη στιγμή που υποβάλλεται η αίτηση. Απαιτούνται η σχετική αντιπρόταση, η αποδοχή της, η υπογραφή της σύμβασης και στη συνέχεια η τήρησή της.

Παράδειγμα: κατοικία 50%-50%

Αν ο αιτών κατέχει το 50% της κύριας κατοικίας και το υπόλοιπο 50% ανήκει σε άλλο πρόσωπο, πρέπει να εξεταστεί αν το άλλο πρόσωπο είναι συνοφειλέτης ή εγγυητής και πώς συμμετέχει στην αίτηση. Η συνιδιοκτησία δεν είναι απλώς ένα τεχνικό στοιχείο: μπορεί να επηρεάζει άμεσα το αν μπορεί να ενεργοποιηθεί η συγκεκριμένη διαδικασία.

Τι ισχύει για τη νέα αίτηση μέσα στο εξάμηνο

Ο ν. 5313/2026 θεσπίζει αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών για νέα αίτηση σε συγκεκριμένες περιπτώσεις οφειλετών που είχαν αθετήσει προηγούμενη σύμβαση Εξωδικαστικού λόγω μη καταβολής, καθώς και σε ορισμένες περιπτώσεις παλαιών αιτούντων του ν. 3869/2010.

Πρόκειται για ειδική μεταβατική εξαίρεση και όχι για γενική κατάργηση όλων των χρονικών κωλυμάτων ή γενικό δικαίωμα νέας αίτησης. Οι προϋποθέσεις πρέπει να ελέγχονται ανά περίπτωση.